当前位置: 河北网首页 河北房产 全国新闻 正文

从七个维度,判断哪些三四线楼市还有机会

时间:2017-09-12 11:23河北网(www.he-bei.cn)
河北网(www.he-bei.cn)权威媒体 河北门户

在前一篇文章《六问三四线城市,楼市虚火还能持续多久? 》中,我们分析了三四线楼市这一轮飙升的原因,并从政策、人口、工资水平、利率、开发商及投资性需求六个维度对之做出了分析,得出三四线城市这轮上涨只是“虚火”——看起来熊熊燃烧,实则后继乏力。

培根说过,善于识别与把握时机是极为重要的。在一切大事业上,人在开始做事前要象千眼神那样察视时机,而在进行时要象千手神那样抓住时机。

这些话听起来文绉绉,引用在此地,只是想说明:虽然三四线楼市已是强弩之末,暗藏危机,但也不能一概而论,在个别三四线城市仍然存在着一些机会。在判断哪些三四线城市仍然存在机会及对出手时机的决断,则正如培根所描述的那样——象千眼神那样察视时机,象千手神那样抓住时机。

在三四线楼市投资,需要从以下几个维度来判断其是否还具有价值:

1

从区位角度,选择核心城市周边的三四线城市。

国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦曾经说过,2014年房地产已经达到需求峰值,之后房地产投资基本持平,然后下降。为什么2016年房价又开始上涨?这一轮上涨区别于过去的一个很大特点,是珠三角、长三角、京津冀等城市群的加快成长,吸引更多年轻人在这些区域聚集。这是城市化发展到一定阶段后的必然产物,也是发达国家都曾经历过的历史阶段。

在城市群之中,由于中心城市的辐射作用,背靠大树好乘凉,其周边的三四线城市总体上是具备购买价值的。

譬如,由于临近广州,在“广佛同城化”的推动下,佛山房地产市场热度也被点燃,足以媲美二线城市,尤其是临近广州市的南海、禅城和顺德区。同样,当绍兴被划入杭州都市圈内之后,房价也从均价一万很快飙到了一万五左右。

而远离核心城市的三四线城市,之所以出现短期行情,多是出于资金的刺激,不具备可持续性。

2

从交通角度,选择交通便利的三四线城市。

道路交通是一个城市发展的基础,对城市经济的提升起着至关重要的作用。交通所带来的客流量能够促使城市的商业繁荣,物流的改善也将带动地价的升值。

以我的家乡晋城为例,建市三十余年,在周犁公路、晋焦高速建设期间,晋城确实展现了奋勇争先、敢于创新的精神,GDP一度在山西各市中名列前茅,被称为“山西的小香港”。一度,晋城及其下属各县,成了外来性工作者们的福地。在家乡当地,曾经流传过这样一个段子,一些 “先头部队”群发短信称:晋城钱多、人傻,速来。这个不怎么健康的段子姑妄听之,却从反面映衬出晋城曾经拥有过的辉煌。然而,由于迟迟不通高铁及没有机场,晋城早已被“边缘化”。相应的,晋城的房价平均在5000+,在市区好一点的地段,房价也不过是“7”字打头,而临近的新乡,由于高铁的开通,住宅均较已经在6000+,好一点地段的房价直冲万元而去。

不过,在《晋城市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中,已经提及了多条高铁的建设,希望晋城能迎头赶上,高铁利好的当然不仅仅是房价。

3

从产业角度,选择符合产业升级转型方向的三四线城市。

中国经济已经进入了产业和城市转型发展的深水区,经济发展面临着较大的下行压力,城市的经济转型是必然面对的课题。

在产业升级转型方面先行一步的三四线城市,同时也具备了扎实的楼市发展基础。反之,有些城市房价一度飙升,也只是虚火。

譬如,曾经风光一时的唐山楼市,却由于唐山毕竟只是一个老工业城市,难以继续支撑楼市。

4

从市场角度,选择存销比与供需比合理的三四线城市。

存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

住房城乡建设部与国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中曾提到,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

根据易居研究院智库中心的统计数据,在其所计入统计的80个城市的具体数值看,2017年7月,至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

供需比指的是供应量与需求量的比值。当供需比<1.1时,供需关系较为合理;当供需比在1.1-1.2时,处于相对均衡区间;当供需比>2.0时,就说明供需失衡了。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨,供需比高的城市房价将会下跌。

5

从人口角度,选择人口流入较多的三四线城市。

人流方能带来钱流,“流动人口”这四个字背后往往蕴藏着流动的财富。如果一个城市能持续创造就业机会,吸纳外来人口,在财富总量增加的同时房价也必然会随之上涨。因此,可以说,一个城市的房价在很大程度上由流动的人口所决定。

譬如,以净流入人口占常住人口的比例来看,在2016年中期东莞以76.37%的占比位居各大城市榜首,外来人口是本地户籍人口的3倍多。在9月5日,东莞东城八一路一宗占地16047.6平米的地块被中海集团以总价43195万元、楼面价16218元/㎡夺得,破城区地价历史记录,成东莞城区地王,预计未来售价达到3.5万每平米。

6

从品牌角度,选择大开发商入驻较多的三四线城市。

在上一篇文章中,我们曾经提过,在涌入三四线城市的房企中,除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根三四线城市的房企,有很大一部分房企是闻风而来,把三四线城市当作资本的“避风港”。

所以,在判断哪些三四线城市还有机会的时候,一定跟着大开发商的步伐。多年布局,一朝获利,他们的嗅觉是灵敏的。

另外,在现在的市场态势下,开发商都面临着种种压力。由于资金链承压,小开发商很可能会采取加紧促销的手段,却不会考虑以后的维护业主权益的问题。而大开发商则处于品牌的考虑,在这方面会好点。

7

从政策支撑角度,选择棚户区改造规模较大的三四线城市。

三四线城市实施棚改货币化,使得手持货币的人增多,从而给予楼市以很大的提振。所以,棚改规模较大的城市,相对来说机会也较大,相当于政府在为楼市开辟坦途。

譬如,在这一轮三四线城市房价飙升的狂欢中,蚌埠表现扎眼。在5、6、7月,蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%,不仅位居全国前列,而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

自年初开始,蚌埠房价就一路开挂,房价涨幅与当地棚改规模密切相关。从2014年开始,蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造。2014年和2015年合计改造面积600万平方米,简单换算约为6万户;2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户,这意味着将近10万座棚户被拆除。结果也就不言而喻:棚户大多数都拿了货币化补贴,到处买房,从而推高了房价。

相关新闻:
责任编辑:美景
0
版权所有:河北日报、燕赵都市报、河北青年报、石家庄日报、燕赵晚报、部分内容来自于互联网,未经允许不得转载或镜像;授权转载务必注明来源,例:(来源:河北网)。
Copyright (C) 2012-2012 河北网版权所有 备案编号:冀ICP备09014245号 未经河北网书面特别授权,请勿转载或建立镜像 违者依法追究相关法律责任